全國工商聯房地產商會會長聶梅生

　　國際視野看中國樓市:實體經濟才是根本

　　精彩觀點:

　　房地產只是毛,實體經濟才是皮。

　　建筑是當前房地產的對沖基金,資源環境投資是經濟危機的解藥。

　　住宅產業化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。

　　中國不缺開發企業,但缺房地產經營企業。

　　新華房產:請您簡單回顧一下房地產發展歷程和標志性事件?

　　聶梅生:房地產是與中國經濟共生同步的,房地產業本身是經濟的重要組成部分,與實體經濟有著密切的關系,所以經濟的幾次起伏也成為房地產發展的分水嶺。房地產業經歷了由計劃經濟向市場經濟轉變的過程。

　　最早1980年左右,隨著鄧小平南巡吹響房地產發展號角,廣州、深圳等南方特區城市率先啟動,但只是局部發展,那時北方地區還沒有啟動。1990年~1995年,是宏觀調控比較嚴厲的幾年,主要控制海南、海口等省市出現炒地皮、炒樓花等土地泡沫炒作。

　　1998年房改,住房由實物分配轉向貨幣分配,形成商品房市場,出現了更多的開發商、管理機構、法律法規、小區等。2006年以后認識逐漸有新變化,特別是對保障性民生住房和商品住房達成比較明確的共識,那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。

　　新華房產:房地產能背負起"一頭擔著投資,一頭擔著消費,一頭擔著民生,一頭擔著經濟"的重負?

　　聶梅生:商品房不可能都擔下保民生,保障性住房這部分必須由政府來解決。雖然現在還有不同意見,但是對兩者功能基本辯清楚是近幾年最大成就。

　　實體經濟是房地產依附的皮

　　新華房產:您此次回來對目前的房地產市場有哪些新的認識?

　　聶梅生:(聶梅生剛從美國工作1個半月回國)在房地產與土地資源的認識方面有了一些新的想法,我們分析房地產的幾個要素:首先是地段資源制勝,在國際上叫做"location(地段)、,location(地段)、location(地段)",如果歸到上帝的話,那就是"上帝造人不造地",足見土地資源的稀缺性、重要性,所以土地市場上成就了不少"地王",也給政府財政提供了支持。

　　后來發展成為產品制勝,也就是"products(產品)、products(產品)、products(產品)",把產品做精,把質量放在第一位,例如萬科、陽光100、龍湖等都是國內著名的產品型企業。所謂"上帝與細節同在",堅持把細節做好,這是房地產發展重大進步。

　　現在發展到資金為王的時候,也就是"money(資金)、money(資金)、money(資金)",所謂"上帝帶不走一分錢",房地產與經濟大勢密切相關。雖然近期市場成交量上去了,房價卻還在掙扎,近期新增投資上不去,主要是資金還有問題。今后房地產市場會出現地區、企業的差異性,地區的經濟背景不同,企業的實力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全國信貸釋放4.8萬億,一季度的釋放量就幾乎消耗了全年任務,有人甚至預計今年將達到8萬億,那就是釋放天量的信貸。

　　不僅僅是中國房地產市場,全世界的金融帝國都出現了問題,這是金融危機給大家最大的震撼。目前國外普遍認為在中國的REITS擁有巨大的發展機會,中國的房地產市場已經基本與國際市場開始接軌。REITS少不了中國,美國等國家邀請中國的開發商去"抄底",其實需要的是中國投資。因此,我15年來的深刻認識是世界房地產市場同中國房地產市場深層次的本質是一樣的。

　　新華房產:您能否介紹一下未來新的房地產開發模式?

　　聶梅生:未來的房地產開發不僅是滿足簡單的居住功能,還要有經濟社會功能。房地產發展的一個基礎就是產業,解決好實體經濟(industry)以后,這才會聚人氣,有人就需要房住,實體經濟才是整個經濟構成的基礎。

　　例如:在著名的硅谷南邊,還有一個比當年的硅谷還繁榮的airspace

　　valley(航空谷),有一種特殊現象是買房的人都是80-90后的年輕消費群體。為什么會這樣?因為這里以航空制造廠、新能源等產業作為基礎,聚集到這里的工人非常年輕,形成該地區房產消費的購買力。

　　因此,中國經濟發展,勢必產生一部分新生勞動力,未來房地產的希望將在9億農民要不要從農村轉移到城市化中來,要不要幫助農民富起來,農民要不要進城形成新的市民。不是要把房子拆了將他們挪到城里,那樣肯定持續不了,需要有一個就業的地方,不管是就近還是城郊。這次中央推進農村宅基地流轉,讓農民先有自己的資產并釋放需求,就是經濟的動力和積極信號。房地產只是毛,實體經濟才是皮。如此一來,我們的城鎮化就不再像北京那樣攤大餅,小城鎮房價也不會高。

　　綠色建筑與住宅產業化并軌

　　新華房產:您曾經說綠色建筑是當前房地產的對沖基金,資源環境投資是經濟危機的解藥,綠色建筑在這輪經濟危機中究竟將發揮多大的威力?

　　聶梅生:西方國家當前在綠色建筑方面比我國更加重視,因為建筑對土地、水資源、能源方面比汽車消耗大得多,往年房地產占固定資產總投資20%左右,比例非常大。

　　我們看待這個問題,關鍵是看下一輪國際社會在爭什么?在什么地方有較高的期望值?克林頓執政時期,美國政府以IT先行為核心競爭力;布什執政時期,美國政府以占據石油為核心競爭力;新一屆的奧巴馬政府,則以發展綠色能源為核心競爭力,包括太陽能、電動車、環境資源等。下一步全球的硬通貨可能將以能源和環境為支撐。因此,誰執經濟牛鼻子,誰就先一步掌握世界的經濟命脈。

　　新華房產:中國有沒有在綠色建筑方面做得比較好企業?

　　聶梅生:比如招商地產就一直在綠色建筑方面做得比較好。他們在酒店、住宅等方面都在做綠色節能建筑,如泰格公寓每年能節省好幾百萬的運行費,節約出來的這幾百萬可都是企業看得見的利潤。

　　新華房產:住宅產業化優勢一是提高住宅的質量,二是降低住宅的成本。但是,目前僅有萬科等少數企業在推行住宅產業化,住宅產業化單靠一個企業是不成的,同時在未形成規模化以前,成本增加是必然。您如何看待中國的住宅產業化現狀以及面臨的問題?

　　聶梅生:(笑)對于住宅產業化的問題,我是最有發言權的。(1998年起,聶梅生曾擔任建設部住宅產業化辦公室主任)

　　現在對于這個問題,我的看法有些變化:1998年,國務院辦公廳聯合八部委下發關于促進住宅產業化的意見,也就是72號文件。但是10年過去了,住宅產業化還是沒有大動靜,這一點我們就應該反思,事情本身有問題。

　　為什么在美國、日本住宅產業化程度高?主要在于發達國家的勞動力成本高。住宅產業化的關鍵問題是生產線與工人競爭,哪個更便宜哪個更快?當然,理論上批量生產更標準、更便宜,成本、利潤更好控制。

　　那住宅產業化為什么在中國推行困難呢?原因在于中國農民工的價值低,中國是世界的制造廠,所謂"Made

　　in

　　China"。農民工進城大量在施工隊干活,開發商選擇農民工的成本與住宅產業化相比,其成本差不多甚至更便宜,他們為什么要為住宅產業化買單呢?同時,這種"機器替代工人"的做法,當前會讓一些農民工因此失業,不符合中國國情。

　　(聶梅生與王石曾在東方衛視對話)當時,萬科董事長王石說當前推行住宅產業化的成本要比普通建房高出40%,對此企業該怎么辦?要么提高產品價格,要么壓縮企業利潤。而在去年樓市低迷的情況下,提高價格幾乎不可能,而壓縮利潤公司也承受不了,因為本身產品就在降價。

　　王石認為,雖然暫時住宅產業化規模小、利潤薄,其他企業跟進做大以后,形成一條住宅產業化的生產線后,市場就會越做越大。

　　我認為住宅產業化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。因為綠色建筑不是農民工能解決的事情,但又是必須用到的,兩者并軌應該能解決住宅產業化推進緩慢的問題。

　　新華房產:中國不缺開發企業,但缺房地產經營企業。例如整體持有出租商業物業,在金融危機大背景下,商業地產由于金融危機也遭遇陣痛,有人在逆市擴張,也有人在放慢腳步。您對此怎么看?

　　聶梅生:持有出租型商業物業與經濟的關系更大,它是房地產的高級業態。由于金融危機經濟形勢不好,酒店等商業地產租金大幅下降、出租率低,它與民生問題不一樣,卻與經濟形勢好壞密切相關。例如上海作為金融中心,一旦經濟形勢好轉,其商業很快就會起來。

　　以前這類高端物業一般都掌握在外資投行手里,例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心(聶梅生起身示意對面的凱德·嘉茂中心),這與企業資金量充足和經驗有關。投行收購這類高端物業,作為資產以REITS上市,與資金量充足和經驗密切相關,并且更容易國際化,這也是我為什么說中國房地產快與世界基本接軌的原因。目前中國缺少投資于整體持有房地產物業,長期經營出租的企業和機構,不能只是個人出租的低級形態。

　　所以,我覺得現在不用著急,趁金融危機正好整頓一下市場。比如摩根大通等投行顧不過來,吐了一些產品出來,正是企業抄底收購很好的機會。如果沒有持有型出租物業,那么中國房地產發展始終"短腿",目前有些投行重新回到中國投資,主要是對中國經濟又恢復了信心。

　　聶梅生,1962年畢業于清華大學土木工程系給排水專業,曾于中國市政工程西南設計院工作逾18年。1984年至1986年,由國家公派至美國倫塞利爾理工學院(Rensselear

　　Polytechnic

　　Institute)做訪問學者。1994年擔任科學技術司司長、建設部科學技術委員會委員,1998年起擔任建設部住宅產業化辦公室主任、部科學技術委員會副主任,1996年起出任中國土木工程學會水工業分會理事長。2001年起出任中華全國工商業聯合會房地產商會會長。